הבהלה לרומניה

כתבנו בילה שלושה ימים אינטנסיביים בקרב מחפשי המטמון הרומני וחזר בלי ממליגה, אבל עם מתכון מנצח לעסקים מפי כמה ישראלים שעושים את זה. כתבה בשני חלקים.

 

יום שני 6 באוגוסט 2007. 5:00 לפנות בוקר. דלתות הבואינג 737 של אל-על עומדות להיסגר לקראת ההמראה לעבר בוקרשט, בירת רומניה. זמן הטיסה המשוער: שעתיים ורבע. המטוס מלא עד אפס מקום ב-135 נוסעים. קבלנים, מתווכים ויזמי נדל"ן לצד בעלי חברות, מנהלים, נציגים ואנשי שיווק ומכירות של חברות תקשורת, מזון, ספנות וחברות ישראליות אחרות הפועלות כיום במדינה המזרח אירופית בת ה-22 מיליון תושבים.

עבור חלק מהנוסעים מדובר בשגרה שבועית שנמשכת כבר שנים מספר. רק בסופי שבוע הם זוכים לבלות עם משפחתם בארץ, לפני שיעלו שוב על טיסה. עבור אחרים, שחקנים חדשים יותר בזירה הרומנית, שרק לאחרונה נדבקו בחיידק, מדובר בניסיון להשיג את עגלת הזהב שכולם מדברים על אודותיה ולקפוץ עליה.

עסקים במחלקת העסקים

במחלקת העסקים בת שניים עשר המושבים יושב מהנדס בכיר, מקבוצתו של ענק הקניונים הבינלאומי מוטי זיסר, ולצדו משה גבריאל, בעליה של חברת הנדל"ן הבורסאית אמריקן קולוני. אביחי סטולרו, בעליה של אסים השקעות, חולק עיתון כלכלי בריטי עם בכיר מחברת מלונות ים סוף של אלי פפושדו. דורון רביבי, מנהל התפעול של ענקית התקשורתBoom , מחליף כרטיסי ביקור עם דניאלה סאטואו, מנהלת אזורית ב-Credit EuropeBank ששבה למולדתה בתום סבב פגישות בתל אביב, עם גורמי נדל"ן ישראלים המחפשים מקורות מימון להרפתקאותיהם ברומניה. מאחור, בשורה האחרונה, שקוע הקבלן הוותיק זכריה דרוקר בשינה עמוקה.

ברגע שכבה סמן חגורות הבטיחות המאפשר תנועה בתוך המטוס, ניתן האות לפתיחתו של שוק הנדל"ן הגבוה ביותר בעולם. 12 אלף מטר ליתר דיוק. "הטיסות לרומניה וחזרה הן הפלטפורמות היחידות שבהן מתרכזים כל אלה שמעורבים בעסק כלשהו ברומניה", מספר מוטי ויזל, נוסע מתמיד בקו זה שנים מספר ומנהל בחברת הייעוץ אפשטיין רומניה, המסייעת לחברות ישראליות להכיר את השוק המזרח אירופי. "ברגע שאתה מקבץ קבוצה של ישראלים יחד למשך שעתיים, מישהו כבר יתחיל לדבר ולספר סיפורים, ומישהו אחר, גם אם הוא יושב שלושה מושבים מאחור, כבר ישמע, ומאותו רגע יתחילו לעוף בתוך המטוס סיפורים, נתונים ומספרים".

הגל העסקי האמיתי הראשון הורכב בעיקר מספרדים, איטלקים, בריטים, טורקים ואירלנדים, מדינות שגם כיום מצויות עדיין בפסגת טבלת המשקיעים הזרים ברומניה הטאוור סנטר שבבוקרשט, Wikipedia

 

עטין של זהב

"בום אדיר", "תנופה מטורפת", "צונאמי של השקעות", "הזדמנות של פעם בחיים" ואפילו "עטין של זהב" - אלה הם רק חלק מהכינויים שלהם זוכה רומניה בימים אלה, על ידי נדל"ניסטים ואנשי עסקים ישראלים הפועלים בה.

אך לא רק על ידי ישראלים. המדינה הקומוניסטית לשעבר והחברה הטרייה בשוק היורו מציגה נתוני מאקרו מרשימים: במגמת הצמיחה, הנחשבת לגבוהה ביותר באירופה בשלוש השנים האחרונות, בהתחזקותו של המטבע המקומי, בהיקף ההשקעות הזרות, העולה בשנתיים האחרונות על סך היקף ההשקעות הזרות בכל המדינות החדשות שהצטרפו אל השוק האירופי המשותף גם יחד; בשיעור האבטלה הנמוך, בגמישות ובנכונות מצד המערכת הבנקאית המקומית, שעברה לאחרונה הפרטה, לסייע בידי משקיעים זרים ולשתף פעולה עם בנקים זרים; בהסדרת רישומי הקרקע, בשקיפות הבירוקרטית, ובמעורבותו המסיבית של השלטון המקומי בפיתוחה המואץ של המדינה, ובעיקר בפתיחותה כלפי משקיעים זרים.

הישראלים לא היו הראשונים או היחידים שזיהו את המגמה העתידית הצפויה ברומניה. אמנם יזמי נדל"ן ואנשי עסקים ישראלים אחרים כבר החלו לפזול לעברה ולבקר בה בטפטוף באותה תקופה, אך הגל העסקי האמיתי הראשון הורכב בעיקר מספרדים, איטלקים, בריטים, טורקים ואירלנדים, מדינות שגם כיום מצויות עדיין בפסגת טבלת המשקיעים הזרים ברומניה. אך מתברר שאין לזלזל בכוחותינו. על פי פרסומים רשמיים של ממשלת רומניה, ישראל ניצבת כיום במקום השביעי בכמות ההשקעות הזרות ברומניה. בהתחשב במרחק הגיאוגרפי, שלא לדבר על הגודל של מתחרותיה וחברוּתן בשוק האירופי, אין ספק שאנחנו תופסים מקום מכובד בהחלט.

מתברר שמספר קטן מתוך אלפי החברות הישראליות מבצעות הלכה למעשה את מה שהן מתיימרות לעשות, ומעטות עוד יותר הן אלה שמחזיקות ברומניה מטה מסודר או מנהלות שם פעילות שוטפת. ביניהן יש כמה שהן חברה של איש אחד או שניים. אך שימו לב לשמות הבאים: אפריקה ישראל, מוטי זיסר, בני שטיינמיץ, אשטרום, אאורה השקעות, אלביט הדמיה, מלונות ים סוף, האחים עופר, ב.ס.ר, אוסיף, טאגור קפיטל, קבוצת אנגל, אדמה, נאוסיטי, GTC, BSG, אמריקה ישראל, אמריקן קולוני, אסים נדל"ן, שפיר הנדסה, י.ח. דמרי, קבוצת מזרחי ובניו, בוני התיכון, ואפילו החברה המושמצת כיום בישראל חפציבה - אלה הן רק חלק מ-2600 (!) חברות ישראליות הפועלות כיום ברחבי רומניה בתחומים שונים, מרביתן בתחום הנדל"ן.

אנשי אפריקה ישראל מטיילים כבר עשר שנים במזרח אירופה. לפני כשנה וחצי נכנסה החברה גם לרומניה, בה היא פועלת כיום באמצעות מטה קבוע ונשענת בכל הפרויקטים שלה על מימון בנקאי בשיעור של כ-80-70 אחוז. בימים אלה מקימה השלוחה הרומנית של אפריקה ישראל שורה של פרויקטים גדולים בבוקרשט וסביבתה, בראשם פרויקט הדגל, "קונטרוצ'ני פארק", שלדברי מקימיו יהפוך עם פתיחתו למרכז הקניות הגדול ביותר ברומניה. 215 אלף מ"ר בנוי, מתוכם 76,000 מ"ר להשכרה. 250 חנויות, 2,500 מקומות חנייה ו-20 בתי קולנוע, שמסביבם יזדקרו בשלוש השנים הבאות חמישה מגדלי משרדים בשטח של 80,000 מ"ר נוספים.

"פליפ" על הקרקע

דוגמה קטנה היכולה לרמז מה מושך כיום לרומניה כל כך הרבה אנשי נדל"ן ישראלים ואירופאים, ניתן ללמוד מהסיפור על חלקת הקרקע שעליה מקימה אפריקה ישראל את הקניון שלה. "את הקרקע רכשנו לפני כשנה וחצי ב-18 מיליון יורו על פי 160 יורו למ"ר", מספר ראובן חוור, מנהל שלוחת רומניה של אפריקה ישראל. "לאחרונה קיבלנו הצעה למכור את הקרקע מבלי שאפילו נגענו בה, במחיר של 1,000 יורו למ"ר". מדובר אמנם בפיתוי אדיר, אך מתברר שגם לו רצו בכך, מנועים לבייב ואנשיו מלמכור את הקרקע.

בנקאי אמריקאי הבקיא בפרטי העסקה סיפר כי בהסכם עם שותפתה האמריקאית לפרויקט, קרן NCH, מופיע סעיף הקובע כי במקרה שאפריקה ישראל תבקש לעשות "פליפ" על הקרקע, או במילים אחרות, למכור אותה לגורם אחר מבלי לממש את הפרויקט שלו התחייבה, זכאים האמריקאים לנשל אותה מהפרויקט ולדרוש ממנה את החזר ההשקעה פלוס ריבית.

אחת הטקטיקות החביבות על לא מעט יזמים חובבי הון מהיר, ושיטה שהזרימה בשנתיים-שלוש האחרונות מיליוני דולרים לכיסיהם של לא מעט ישראלים ויזמים אחרים. אך לפני כן, ננסה להבין מה בעצם התרחש ברומניה בשנה האחרונה, שהוביל את המדינה לגאות עסקית חסרת תקדים, יש אומרים לא רק בקנה מידה אירופי אלא אף גלובלי

יזמית הנדל"ן אמריקן קולוני, שרק לפני כשנה הונפקה בבורסה הישראלית, החלה לפני חודשים ספורים במסע רכישות מסיבי ברחבי מזרח אירופה, לרבות בוקרשט וסביבתה. בקומה הרביעית של מלון מריוט בוקרשט, הוסב חדר 458 לחדר ישיבות. מה שכולל בימים כתיקונם שתי מיטות קינג סייז, טלוויזיה בעלת מסך 40 אינץ' ושולחן קטן עם מנורה, הפך למשך שלושה ימים למטה זמני של החברה, שבחרה לנהל את עסקיה הרחק, או יותר נכון גבוה מהעיניים והאוזניים הישראליות הבולשות בקומת הלובי אחר כל פירור מידע עסקי.

בראש השולחן יושב משה גבריאל, מבעלי חברת אמריקן קולוני. חוץ מפרויקטים נדל"ניים גדולים שאותם מקימה החברה בימים אלה בתל אביב ובירושלים, רכשה החברה בשנה האחרונה, כך עולה מדיווחיה לבורסה, גם מאות דונמים של קרקעות בצ'כיה, רומניה, אוקראינה, הונגריה וקפריסין. לימינו יושב סמנכ"ל השיווק של החברה, עו"ד אביב שחם, וסביבם נציגי החברה באירופה, ארבעה צעירים ישראלים בתחילת שנות השלושים שלהם, שחרשו בשנתיים האחרונות כל פינה במזרח אירופה, בחיפוש אחר קרקעות ועסקאות נדל"ן אטרקטיביות.

ניסיון להשיג את עגלת הזהב שכולם מדברים על אודותיה ולקפוץ עליה Wikipedia

 

שיחת חולין בבית קפה תל-אביבי

בדומה להרבה חברות אחרות, גם אמריקן קולוני, מספר גבריאל, נכנסה למזרח אירופה די במקרה. זה התחיל בשיחת חולין בבית קפה תל-אביבי, עם ישראלי שכבר צבר ותק של שנים מספר באירופה. שבועיים לאחר אותו מפגש ביקרו גבריאל ושותפו רועי לוסטרניק בהונגריה, נסיעה שבסיומה רכשו השניים 130 דונם על שפת הדנובה, שם מתעתדת חברתם להקים בקרוב שכונה יוקרתית בת לא פחות מ-3,500 יחידות דיור. את המימון לפרויקט, בגובה 70 אחוז, נטלה החברה מבנק אירופי השותף לפרויקט ב-50 אחוז.

בדומה לקרקע של אפריקה ישראל במרכז בוקרשט, גם במקרה של אמריקן קולוני, מספר גבריאל, נסק שווייה של הקרקע שרכשה הקבוצה תוך שנתיים בלבד, כמעט פי שישה: מתשעה מיליון יורו, הסכום ששילמה עבורה הקבוצה, ל-50 מיליון, שווייה הנוכחי לדברי גבריאל. "אין ספק שזה מאוד מפתה למכור את הקרקע כבר בשלב זה ולהרוויח סכום אסטרונומי, אבל עוד לפני שנכנסנו למזרח אירופה, אני ושותפי קיבלנו החלטה אסטרטגית שאומרת שאנו הולכים עם הפרויקטים שלנו עד הסוף, כלומר, נקים שכונות מגורים איכותיות ויוקרתיות, בכל המקומות שבהם אנו רוכשים קרקעות. לא רק שאנו מאמינים שהרווח הכספי שלנו יהיה גבוה יותר בטווח הארוך, אלא שגם המוניטין שנצבור באמצעות אותם פרויקטים, אם מצד הציבור המזרח אירופי ואם מול הגופים הבנקאיים, יהיה אף הוא בעל ערך רב בפני עצמו, דבר שיאפשר לנו להתפתח בהמשך הדרך".

והיכן התבצעה העסקה הראשונה של אמריקן קולוני ברומניה? נכון. במחלקת העסקים של טיסת אל-על לבוקרשט. "זו הייתה הטיסה הראשונה של רועי ושלי לרומניה, בעקבות המלצות של כמה חברים שכבר רכשו שם קרקעות. פגשנו שם איש עסקים ישראלי שרכש שבוע לפני כן אדמה בשטח של 40 דונם, באזור שנחשב לדבריו למצוין. לא היה לנו מושג על מה הוא מדבר, אז ביקשנו ארכה של 24 שעות.

בטיסה חזרה לארץ חתמו הצדדים על זיכרון דברים, וחודש לאחר מכן ולאחר שסיימו את בדיקת ה-due diligence (בדיקת נאותות) שהוכיחה כי הקרקע אכן שייכת לישראלי וכי היא נקייה מחובות, שעבודים ומוקשים אחרים, רכשה אמריקן קולוני את השטח ב-12 מיליון יורו. המוכר, אגב, הרוויח על העסקה כמה מיליוני יורו. בחודש הקרוב מתכוונת אמריקן קולוני להתחיל בהקמתו של מתחם מגורים יוקרתי במקום, ובו 1,300 יחידות דיור. בשבוע שעבר השלימה החברה הצעירה את רכישתו של בניין משרדים בן חמש קומות, באחד מרחובותיה המרכזיים והיקרים של בוקרשט, במחיר של 2.2 מיליון יורו. בכוונתה להקים בו את מטה החברה, שיכלול לדברי גבריאל, צוות של כ-20 עובדים, ישראלים ומקומיים.